Si los bancos se agarran a la letra pequeña Tú puedes evitar el desahucio con la ley en la mano

· desahucios

Me ha venido la noticia por correo de uno de mi contactos en twitter No daré nombre porque parece que así lo quiere.

Pero ésta es la solución LEGAL que dá a todos los que tienen problemas para pagar la casa y tienen amenaza de desahucio.

Si se encuentra en peligro de perder su piso por no pagar la hipoteca, hay una solución totalmente legal: alquila el piso a un familiar (que no aparece en la hipoteca) por un precio simbólico de 1 o 5 € al mes durante 100 años y registra el contrato en el registro de la propiedad.

El Banco se quedara el piso, pero no podra hechar al inquilino, gracias a este contrato y solo se ha de pagar el alquiler al mes. Es totalmente legal, hasta que los bancos consigan cambiar la legislación, pero es la mejor solución a los embargos injustos que estan haciendo. . Contra más gente lo sepa, más efecto tendra… IMPORTANTE!!

Espero que os sirva para solucionar este gravísimo problema.

Mientras tanto intentaré averiguar hasta donde tiene de verdad lo que aquí se dice SALU2

1ª ACTUALIZACIÓN 

Buscando sobre el tema me encuentro esto:

ojo con un mail que recorre internet con una descabellada idea para evitar los desahucios

Martes, 21 Febrero, 2012 –

publicado por pedro hernandez - abogado's picturepedro hernandez…

cuidado con la información que circula por internetcuidado con la información que circula por internetartículo escrito por pedro hernández, abogado y ex secretario de la cámara de la propiedad urbanaha llegado a mi conocimiento una increíble idea que está circulando por internet vía correo electrónico y foros para evitar el desalojo de la vivienda cuando el banco inicia la ejecución de una hipoteca por falta de pago y que, sin ser un virus, puede llegar a tener unos efectos peligrosos en caso de seguir sus consejos. la transcribo:”En cuanto una persona ve que no va a poder pagar su casa, automáticamente le hace un contrato de alquiler a su mujer/suegra/hijo/hermano o a quién se pueda, por el valor de 1€, 5€ o 10€, con una duración “indefinida” /50 años, 100 años. Cantidad únicamente simbólica. El contrato debe estar a nombre de alguien que no figure en la hipoteca. El contrato debe estar pasado por el Registro de la Propiedad. (…). Con esta maniobra, cuando el banco nos embargue, perderíamos la propiedad, continuaríamos debiendo la hipoteca, pero, tendremos que pagar a nuestro nuevo “casero” por nuestro ex piso 10€ al mesy de por vida”ante la proliferación de correos electrónicos y reseñas en blogs hay que aclarar numerosos puntos sobre esta idea que la hacen no sólo descabellada, sino peligrosa:

1) Las escrituras de hipoteca son unos documentos farragosos y largos que no se suelen leer a fondo, pero normalmente contienen una cláusula que prohíbe o limita el alquiler de esa vivienda mientras continúe hipotecada. Ello dificulta la posibilidad incluso de un arrendamiento normal, entendiendo por tal el pactado a precio de mercado y con la duración habitual de cinco años

2) Lo que ofrece esta peregrina propuesta es ni más ni menos que un contrato celebrado en fraude de acreedores y por lo tanto rescindible conforme al art. 1291.3º del Código civil

3) La expresión ‘pasar por el registro de la propiedad’ es jurídicamente incorrecta en todo caso se trataría de inscribir ese contrato en el registro, para lo cual es requisito imprescindible su otorgamiento en escritura pública  y dudo que un notario se prestara a intervenir en un pacto de esas características

soy consciente sin duda de que la realidad del funcionamiento de la justicia actual permite pronosticar que para rescindir ese “arrendamiento” el banco necesitará meses, pero es lo mismo que si el propietario ejecutado se niega a abandonar la vivienda después de subastada, quedará como precarista y el Banco lo desalojará con auxilio judicial. En ambos casos se incrementarán los gastos a cargo del desalojado

Sin embargo, puede haber una diferencia sustancial entre ambos supuestos, un precarista no comete delito alguno y en cambio ese acuerdo puede ser calificado por el acreedor como maquinación fraudulenta o estafa: “El que dispusiere de una cosa mueble o inmueble ocultando la existencia de cualquier carga sobre la misma” (art. 251 Código Penal), o bien  como insolvencia punible: “Quien realice cualquier acto de disposición patrimonial o generador de obligaciones que dilate, dificulte o impida la eficacia de un embargo o de un procedimiento ejecutivo o de apremio, judicial, extrajudicial o administrativo, iniciado o de previsible iniciación” (art. 257.2º)

con lo cual quien así actuare se podría ver involucrado en una querella criminal, con una pena de hasta cuatro años de prisión, por lo que no parece muy rentable seguir las recomendaciones de este mail que está circulando rápidamente por internet

http://www.idealista.com/news/archivo/2012/02/21/0404397-ojo-con-un-mail-que-recorre-internet-con-una-descabellada-idea-para-evitar-los-desahucios?xtor=EPR-75-[esta_pasando_20120221]-20120221-[notinmo_1_titular]-[]-[]

Como yo soy un poco suspicaz seguiré con mis averiguaciones

No veo normal este artículo ya que si no se pudiera hacer no valdría la pena hacer hincapié en ello y eso de verte involucrado en una querella criminal me suena a querer asustar un poco.

Seguiré informando….

3ª ACTUALIZACIÓN 

Me viene gente en Twitter q por esa cantidad el alquiler sería más que sospechoso

Fácil solución se pone una cantidad que sea pequeña pero que dé el pego.

Antes de seguir quiero hacer hincapié en una cosa: NADIE puede impedir que una persona que ha sido engañada en la tasación de un piso, en los intereses, en la claúsula suelo y en mil cosas más que viene en la letra pequeña de los contratos, pueda impedir que una persona que va a ser desahuciada haga lo humanamente imposible por salvar su situación.

Si los bancos se agarran a una ley injusta, al no existir la DACIÖN de PAGO, el hipotecado tiene todos los mismos derechos para utilizar los recovecos de la ley a su antojo y propio beneficio.

4ª ACTUALIZACIÓN

Inquilinos, vade retro

24 de Septiembre de 2009

Subastas judiciales. Inquilinos, vade retro
Los arrendamientos y las subastas judiciales

El que algunos les llamen bichos ya nos da una idea de la calamidad que representan. Sin duda los inquilinos son la bestia parda del subastero y no sin razón IurisCivilis considera los arrendamientos como una carga preferente en las subastas judiciales forzosas.

Según mi opinión, la legislación acerca de los arrendamientos en las enajenaciones forzosas es muy compleja y está abierta a múltiples interpretaciones (cada maestrillo tiene su librillo y cada juez su libraco) regalándonos a los postores una cierta dosis de inseguridad jurídica.Voy a tratar de tocar todos los supuestos y, si la explicación resulta confusa, otro día haré otro post más resumido, o no.Tradicionalmente la jurisprudencia venía admitiendo la subsistencia tras la subasta judicial de aquellos arrendamientos sujetos a la legislación especial que fueran anteriores o no a la hipoteca ya estuviesen o no inscritos en el Registro de la Propiedad. En el resto de supuestos se entendía que la subasta judicial conllevaba la automática extinción del derecho arrendaticio conforme al criterio que expresa el artículo 1.571 del Código Civil:

El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.

Pero tras la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 3 de noviembre de 1994 se pueden presentar diversas situaciones:

ARRENDAMIENTOS NO INCRITOS Y POSTERIORES A LA FECHA DE HIPOTECA

1- Arrendamientos de vivienda celebrados después del 1 de enero de 1.995, fecha de entrada en vigor de la LAU de 1.994.
Teniendo en cuenta que la citada ley concede al arrendatario el derecho a prolongar el arrendamiento hasta los cinco años, se considerará vigente el contrato de alquiler aún después de la subasta, hasta tanto se cumpla dicho periodo de 5 años, computado desde la fecha del contrato.
Es bastante claro al respecto el artículo 13 de la citada LAU:

1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador queda resuelto por (…) la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial (…) el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1 (…)

Por su parte, el artículo 14 de la misma Ley dispone que:

El adquiriente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aún cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (es decir, aunque ignore el arrendamiento por no estar inscrito o por no haberse personado el inquilino en el juzgado antes de la subasta)

En el caso de contratos con duración pactada superior a los cinco años el artículo 13 dispone que:

(…) En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior (subasta), quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Y respecto a lo mismo el artículo 14 añade:

(…) Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquiriente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria ( o sea, que ignore el arrendamiento por no estar inscrito ni haberse personado el inquilino en el juzgado antes de la subasta). En este caso, el adquiriente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.

Y extrañamente, incluso en el caso de que las partes hubieran pactado que la enajenación de la vivienda extinguiría el arrendamiento, el adquiriente deberá soportarlo durante el tiempo que reste hasta el transcurso del plazo de cinco años (artículo 14).La buena fe del adjudicatario es primordial y consiste en que el mismo ignore que la vivienda estaba arrendada.Resumiendo, que el arrendamiento de viviendas subsiste a la hipoteca durante los cinco años de duración legal del contrato, esté o no inscrito en el registro de la Propiedad e incluso aunque haya sido celebrado con posterioridad a la inscripción de la hipoteca. Y si la duración pactada es superior a los cinco años, el derecho de arrendamiento quedará resuelto como consecuencia de la subasta transcurridos los cinco primeros años, a menos que hubiera sido inscrito en el Registro anteriormente a la hipoteca, en cuyo caso continuará por la duración pactada.2- Arrendamientos para uso distinto de vivienda celebrados después del 1 de enero de 1.994.
En este caso hay que distinguir si el adquiriente es un tercero hipotecario, es decir, si reúne los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (repito: que ignore el arrendamiento por no estar inscrito ni haberse personado el inquilino en el juzgado previamente a la subasta), en cuyo caso habrá que considerar que por la aplicación subsidiaria del Código Civil, el contrato de alquiler queda extinguido tras la subasta, no se produce subrogación.
Si el adjudicatario no puede demostrar que ignoraba el arrendamiento, quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato.3- Arrendamientos de vivienda o de local de negocio suscritos tras la aplicación de la Ley Boyer (30 de abril de 1.985) y antes de la LAU de 1994.
Antes de Boyer a los contratos de arrendamiento se les aplicaba la llamada “prórroga forzosa”, derecho del inquilino de prorrogar su contrato de alquiler indefinidamente. Gracias a Boyer llegó el pacto libre entre las partes y, por tanto, respecto a los contratos de arrendamiento del periodo Boyer, si la subasta se produce antes del vencimiento pactado en el contrato, éste continuará subsistente hasta que llegue dicho término y ni un minuto menos.

4- Arrendamientos de vivienda o local de negocio anteriores a la Ley Boyer.
Lo lamento, pero estos arrendamientos subsisten a la adjudicación en subasta, y además están sujetos a la citada “prórroga forzosa”, por lo que el adjudicatario tiene inquilino para rato, toca negociar.

5- Arrendamientos de finca rústica.
La ejecución de la hipoteca no lleva consigo la extinción del arrendamiento, sino su subsistencia por el plazo que reste de la duración mínima (5 años) del contrato prevista en el artículo 12 de la Ley 49/2.003 de Arrendamientos Rústicos o de la prórroga tácita que esté en curso (otros 5 años).

6- Resto de arrendamientos de fincas no sujetos a la legislación especial.
Definidos expresamente en el artículo 5 de la LAU, comprenden las viviendas universitarias, las de porteros, guardas, empleados o militares y se rigen por los acuerdos entre las partes y por el Código Civil. Estos arrendamientos deben considerarse extinguidos tras la subasta.

Naturalmente, en cuanto a los arrendamientos sí inscritos en el Registro con anterioridad a la fecha de hipoteca, éstos continuarán plenamente vigentes en todos sus términos durante el plazo de vigencia de los mismos.

¿Ha quedado claro? ¿Alguien se ha perdido? En cualquier caso, como he mencionado antes, la inseguridad jurídica en este terreno es grande debido a la complejidad del mismo y a las distintas interpretaciones que puede hacer cada juez. No hay más que escuchar a los subasteros relatar sus experiencias para comprobarlo.
Como ejemplo de las muchas corrientes doctrinales que navegan por nuestro Derecho, podéis leer el interesantísimo enlace que hace unos meses me facilitó IurisCivilis: “La ejecución hipotecaria y los arrendamientos para uso distinto del de vivienda

Ah y resulta imprescindible la lectura de los artículos 13 y 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.


El inquilino agazapado

02 de Octubre de 2009

Subastas judiciales. El inquilino agazapado

Sobre las subastas y los inquilinos de última horaHablando de la problemática de la posesión, comentaba hace unos días que

(…) uno de los problemas que se pueden plantear es la aparición, tras la subasta, de arrendatarios que dicen tener un contrato de arrendamiento en vigor y que pretenden la subsistencia de dicho título después de adjudicado el inmueble en subasta.
Con el objetivo de impedir o dilatar la entrega de la posesión al adjudicatario, pueden aparecer en el proceso “ocupantes de última hora” distintos al deudor y unidos a éste por contratos ficticios creados para la ocasión, creando no poca incertidumbre.

Para evitarlo, el tribunal de la ejecución deberá analizar las circunstancias concurrentes en cada caso, evitando cualquier acto abusivo en donde aparezcan evidentes las connotaciones de mala fe.

Estos “inquilinos agazapados” pueden salir a la luz en pleno acto de posesión, exhibiendo impúdicamente su contrato fraudulento y dándonos un susto de muerte y provocando la suspensión de la diligencia de lanzamiento o pueden haber salido anteriormente, presentándose ante el juzgado días después de celebrada la subasta.
En cualquier caso, el disgusto está asegurado.

El juzgado les cita entonces a una vista en la que podrán alegar y probar lo que consideren oportuno, lo mismo que nosotros.

Los criterios que se siguen para determinar el derecho o no de ese ocupante a permanecer en la vivienda son:

  1. Que la relación entre el ex-propietario y el ocupante quede perfectamente demostrada, sin que exista ninguna duda sobre su vigencia.
  2. Que el precio fijado en el contrato de arrendamiento sea el adecuado al momento en que se celebró dicho contrato. Es decir, que no pretendan colarnos un inquilino en un piso de 100 m2 de la calle Serrano de Madrid por 200 euros al mes.
  3. Que no exista dolo, fraude o confabulación entre el anterior titular y el ocupante al concertar el contrato.
Es el momento en que el subastero debe sacar su uniforme de detective para demostrar que el contrato es simulado y que solo pretende perjudicar sus legítimos intereses. Por ejemplo puede hablar con los vecinos: ¿Conocen al susodicho? ¿Le ven a menudo? ¿Viene solo de vez en cuando? ¿Quién ha estado pagando las cuotas de la comunidad de propietarios?¿A qué nombre está el recibo de la luz? ¿Qué consumo eléctrico se indica en dicho recibo? ¿Qué consumo hay de agua? etc.También puede averiguar el verdadero domicilio del supuesto ocupante, en caso de que no se haya trasladado a la vivienda subastada. Si lo descubre, acreditarlo no será difícil.También puede solicitar que el juzgado le pida al ocupante que muestre los recibos de pago de las mensualidades del supuesto alquiler: Si paga a través de transferencia bancaria, el justificante de ingreso sería suficiente para demostrar que es un inquilino real. Si paga en efectivo, que también es posible, deberá presentar todos los recibos de cobro.En fin, una lata…

Por cierto, desde hace dos años es obligatorio que los inquilinos manifiesten en sus declaraciones anuales de la renta la referencia catastral de las viviendas en que viven. Sin duda esta podría ser una prueba definitiva, pero ignoro si está a disposición del público para ser usada en los tribunales. Asunto a investigar.

Si habéis leído bien, sólo habrá suspicacia después de la subasta.

Si se hiciera antes previniendo lo que pueda o se esté casi seguro que vaya a suceder.
Nos veríamos fuera de éste supuesto

YO SOLO SÉ que las GRANDES CORPORACIONES que compran un edificio se las ven negras para echar a un inquilino 
Si es legal o no solo te lo puede asegurar un abogado. Vale la pena consultar mejor que escuchar a los que sin saber te quieran quitar la esperanza.
Sin contar que si el banco se va a encontrar con problemas para rentabilizar la casa prefiera llegar a un acuerdo antes de llegar al deshucio y perder un tiempo precios en la larga agonía de un juzgado.

Yo desde luego si estuviera en esa situación haría lo que fuera antes que quedarme en la puta calle y encima debiendo dinero al banco

                                          PASALO                              
                                                                                ARMAK de ODELOT

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